2022-02-14
环球聚焦：地产从业者的新常态：不用加班熬月光也不见曙光
来源：第一财经 时间：2023-06-27 19:39:09
傍晚六点，天还未暗，张瑞就提包下班了，走的时候公司只剩一个人。作为从业近十年的地产人，现在是他工作强度最低、但最焦灼的时候。今年，张瑞有三个月工资被拖欠，手下员工也被缩减到最少，即便想转行都困难重重。
年初，张瑞所在的公司曾有过短暂沸腾，二月楼市“小阳春”让人意外又惊喜。但好景不长，二季度后市场掉头向下，公司士气也再度陷入沉寂。降薪裁员、收缩目标、停止投资，成为这家中小型民企的常态。而放眼整个房地产行业，这样的情况并非个例。
第一财经采访了解到，今年楼市经历的“过山车”行情，对地产从业者的心态影响颇深。不仅是民营企业，即便风头正盛的头部央国企，内部同样充满危机感。有不少人提到，这种心态上的转变，不是今年才发生，而是自行情变差以来便持续下行。
(资料图片)
曾经高歌猛进的房地产行业，如今已是求职者抛弃的领域，而身在其间转型无门的地产从业者，在面对市场没完没了的低迷时，除了枯坐愁城，仿佛并没有更好的选择。
“该裁的都裁完了”
张瑞是一家中小型民企的员工，此前他在许多头部房企工作过，见证了行业热火朝天的时期。三年前，他从一家出现危机苗头的公司离开，来到这个规模不大、但有一定生存空间的小企业。麻雀虽小，五脏俱全，他也经历了一段平和滋润的时光。
但是，房地产行业大势调整，没有企业能躲开周期。张瑞刚来时，企业还有投资拿地等动作，不乏向上发展的迹象；可如今，公司已许久没有新增土储，仅处理在建项目保交付。张瑞直言，核心问题还是“房子卖不动”，即便卖出去，资金也趴在监管账户上难以回流。
今年以来，楼市曾出现短暂回暖，但昙花一现后，许多地产人的心态再度暗淡。“从我们公司销售数据看，2月份是最好的一个月，后来不是慢慢变差，而是突然断层，此后销售就一直没起来。”他说，除了华东等少数卖得好的区域，华南等许多城市销售都一般，三四线城市表现更差。
即便公司有很多促销动作，比如直接降价、现金返现，都难以明显拉动成交。在张瑞看来，现在普通的刚需、包括部分改善群体，在买房上是最为谨慎的，基本上没人敢轻易出手，要么就是没钱出手；反而高端市场销售还不错，越刚需的越没人动、越往上走市场越好。
二手市场的大量挂牌，对新房销售也有一定影响。张瑞便是活生生的例子，年初他把自己一套房子挂出去，本想着趁当下市场捡漏换房，没想到房子挂了几个月一直没卖出去，而他所在城市的二手房挂牌量还在持续增加。旧的卖不掉，资金便无法进入新房市场完成改善。
眼看市场行情不振，张瑞的公司也不再是以前“打鸡血”的状态，内部干劲并不足。虽然销售目标、业绩考核等指标会有，但相较以往已缩水不少，用他的话说，现在冲也冲不动了。不仅如此，公司各部门人手都压缩到极致，能保证公司基本运转、做好手上存量项目即可。
裁员情况也难以避免。“现在该裁的都裁差不多了，已经没多少人了，听说后续可能还会减，我手下现在就一两个人。”张瑞无奈称，以前有新项目开盘、交付都要去验收，现在没有新项目、也没有多余精力，工作量少了许多，把在建项目卖掉、手上的事处理好就行。
身处裁员降薪漩涡中，张瑞也没能避开风波。今年，他的工资只发到三月份，而且比以前还少了20%，公积金等也都降到最低标准。据他称，公司为了控成本，越是中层往上降薪、欠薪越严重；那些已经被裁的员工，也没有一次性拿到赔偿，公司签了协议要分期支付。
张瑞想过换工作，但这并不容易。他表示，现在业内央国企和部分民企处境较好，但他们更倾向于招基础岗位、招年轻人，有资历的反而更难再就业。更换行业也存在障碍，“目前消费类汽车类可能有机会，但他们不太想要地产人，以前认识的地产猎头，现在都不干了。”
不过，并非所有房企都是如此。在张瑞看来，地产人生存处境如何，与公司老板有很大关系，有的出险房企即便处境艰难，但从未克扣员工的工资福利，这样公司仍有人在积极做事；如果对员工大力“降成本”，难免影响公司士气。整体来讲，目前央国企相对稳定一些。
欠薪风波、裁员焦虑，工作环境的巨变，让张瑞晚上也频繁失眠。身边离开地产行业的人，有的去卖保险、做微商，有的在贩卖知识创业，还有人开始给人算命，而他还没有看到走出“围城”的路。
“在悲观中寻找曙光”
不同于出险房企、中小民企，央国企因经营情况较为稳定，已成为地产舞台上的中心角色，从各大销售榜单到土拍市场，随处可见央国企野心勃勃、想要往前冲的身影。
中指研究院分析师郑俊彤在日前一场行业直播中表示，1～5月份TOP100房企销售总额同比增长8.4%，但增幅较上月下降4.4个百分点。Top50企业中，央国企销售额平均增长71%，混合所有制企业和民企销售额平均增长在20%左右，已违约房企销售额下降33%。
第一财经在采访中发现，相较于民营房企，央国企地产人心态相对稳定，公司也有冲业绩的劲头。即便如此，焦虑也时常如影随形，房子难卖、好地难拿、工作内卷，央国企地产人一样有烦恼。
李蕊对此深有体会。身为一家央企地产从业者，她最早在北方城市做营销，后期转到了集团总部。以前，她所在的区域公司没有很强的优势，公司在绩效考核上十分严苛；来到总部后，虽然在一个看似不“内卷”的部门，但如今的行业环境，让她体会到了另一种压力。
“现在加班基本上是常态，正常应该五六点下班，现在最早也要到七八点，如果出现临时性任务，通宵也是会有的。”李蕊坦言，虽然自己不在绩效一线，但同样会卷一些非事务性的工作，很多同事已经因此主动离职，收入方面有人降有人没降，去年年终奖倒是有发。
对今年楼市行情的变化，李蕊则有不一样的感受。“可能1~3月份还是小阳春，5月份就降得特别猛。”她表示，但变化不是今年才出现，其实疫情三年以来，无论行情还是从业者的心态，一直是缓慢下行的状态。即便年初小阳春时，公司内部也非常谨慎，从管理层到员工都充满危机感。
在她看来，危机感主要来自销售和拿地，房子难卖是一方面，另外投拓端也比较困难，现在好地块竞争太激烈。“可能大家觉得我们效益挺好，但当行业下行时，在营销和招拍挂上难以突破，便会有向内卷的措施。一些区域公司如果业绩不好、项目减少，也会有减员动作。”
上半年楼市复苏昙花一现后再度陷入死水一潭的境地，让从业者不得不思考后续政策会如何推进，以及能否为市场带来活力等等问题，总体上看，房地产行业从业者的情绪指数是偏悲观的。
李蕊称，现在从员工到管理层，公司整体属于有些悲观、同时在悲观中寻找曙光的状态。不过相较而言，央国企仍比较有冲劲，李蕊每个月、季度和半年都有考评，公司也在按年初的内控目标在冲刺，各个区域冲得也很猛，如果有较为困难的区域，公司也会有一些攻坚克难的措施。
值得注意的是，在谈到对行业走势及调控的看法时，多数房企人士都比较保守。不仅是李蕊，一位头部民营房企人士称，现在的市场太难定性，不是出台几条政策便能明显拉动的。“身边即使那些有购房需求的朋友，在北京换房也根本换不起，二套首付比例太高了。”
对于楼市所处的阶段以及未来走势，国盛证券有过一评论：房地产行业总量在2021年已经走过20年长周期的拐点，2021年后整体是长坡下行的趋势，当前处在下坡阶段的腰部位置，此时政策效果会逊于长坡上行期（2021年之前）。
（应受访者要求，文中张瑞、李蕊均为化名）
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