2022-02-14
番禺宅地双双火热到摇号，荔湾宅地没人要……我看不懂啊！
来源：楼市前线 时间：2023-06-13 17:44:48
“同地唔同命，同遮唔同柄”，用来概括今天的土拍大战，可谓再适合不过。
一边是火热的番禺大道以西地块，在下午2点正式竞拍前已录得封顶报价，直接进入摇号阶段；还有下午4点开拍的番禺客运站北侧地块，在开拍后18分钟也达到了封顶。
两宗地也因此成为今年番禺第4、5宗，全市第6、7宗摇号宅地。
【资料图】
另一边却是荔湾西关、从化地铁旁、番禺市桥货运站地块，直到正式“开闸”也没人报价，未能成功出让。
没想到，你以为的“外围区”番禺被抢破头，老城区西关却无人问津，有没有觉得现在的市场多少有点魔幻？
揽金23.3亿，冰火两重天
和以往土拍房企报名后还有几天考虑时间不同，这次广州推出地块的出让流程安排都比较紧凑，开拍前一天才截止房企报名，开拍当天上午8:30才可以提前报价……
于是就可以看到，大热的番禺大道以西地块在刚过8:30的2秒钟，马上就有房企报价，随后基本都是十几分钟、几分钟新增一个出价。
到了接近中午1点，还没到规定的下午2点正式网上竞价时间，地块已录得18个出价纪录，触到封顶价格直接提前进入摇号阶段，最终总价12.8985亿元，约合23957元/㎡。
较早期有消息指，对该地块有意向的企业多达20家，当中除了保利、中铁建、招商等央/国企之外，还不乏龙湖、美的、大华等民企的身影，显示民企融资环境逐步修复。
与此同时，地块18个报价即封顶，意味着这些房企中还有部分没来得及报价，又或者个别房企联手组成联合体“抢地”。
番禺另一宗溢价成交地块，番禺客运站北侧地块主要是编号777、895、199的房企在持续拉锯，在正式开拍后18分钟也达到了封顶价，送进摇号。
有点让人出乎意料的是，理论上寸土寸金的老城区西关，有宅地推出应该会备受市场关注，但最终没有顺利成交，“唯地段论”在这里也不好使了。
总的来看，今天出让的其余地块，市桥货运站地块、从化赤草站西南侧地块均无报价未能成交，全天揽金23.2787亿元，冷热分化明显。
既看地段，也看地块素质
此次土拍，最终结果是番禺火热、荔湾+从化遇冷，乍看有点出乎意料，但细看也是情理之中。
小前线翻查了今年摇号的几个地块，除了汉溪长隆超级地块之外，其余地块不仅拥有地段优势，实际也还都有一个共同点，体量不大、总价不高、风险可控。
看，荔湾羊城食品厂、番禺迎宾路、嘉禾望岗东北侧地块，封顶总价都在20亿元上下，楼面地价24082-32200元/㎡不等，对比周边一手楼价还有较大盈利空间。
而且，这些地块体量不大，小的占地3万㎡左右，大的也才6万㎡上下，开发项目货量不至于太多，去货难度和压力小。
再看看番禺大道西侧地块，占地23680㎡，计容建面53840㎡，封顶总价才12.8985亿元，对于实力房企，这个价格“湿湿碎”啦。
而且折合楼面价23957元/㎡，对于一手缺货的番禺广场板块，比它稍远一站地铁的龙湖金地天峯能卖4万+/㎡，地块的价格简直很笋。
而且，它本身地段就很能打，距离3地铁交汇的番禺广场站约900米步程，基盛万科里、番禺新图书馆、东兴小学、永旺梦乐城等现成配套都在附近，生活氛围相当浓厚。
地块南面距离市桥水道约400米，东南向基本无较高建筑遮挡，开发项目的中高层有望拥有河景。
△地块上空约90米东南向视野
相距1站地铁的番禺客运站北侧地块，与番禺客运站地铁站之间步程约500米，周边有龙湖金地天峯配套的综合体——约8万㎡龙湖天街可以共享。
同样为龙湖金地天峯配套的24班小学已签约落地广外附小，未来如果面向周边小区招生，对地块开发项目也是利好。
至于未能成交的市桥货运站地块，位于市桥北面的东环街迎星东路、番禺大道交汇处，距离扩容后的长隆万博商务区约3.4公里，区位相对弱一些。
周边加分配套主要有佛莞城际东环站（约900米，未开通）、星海青少年宫、番禺儿童公园等，加上在地块东侧配建的18班小学，如果顺利出让，开发项目生活还算便利，或会吸引一波万博外溢的买家。
（关于番禺3宗地块的详细情况，我们之前也有报道过，详情可戳）
不成交地块，主要瑜不掩瑕
最后再看看不成交的荔湾小梅大街地块、从化赤草站西南侧地块，这两个地块放在各自的区来说，区位都不算差，正常来说荔湾地块甚至放在全市都不会缺流量。
but，光是地段好、近地铁等卖点加持也不够，地块本身的综合素质不够，对开发商的吸引力自然不够，现在早已不是闭眼拿地的时代了。
比如小梅大街地块，虽然地块南面临近陈家祠，东西分别有康王北路、荔湾路环绕，500米左右步程可到陈家祠、彩虹桥两大地铁站，覆盖1/8/11/13/22号线等地铁线路，区位相当优异。
不过，它占地只有5385㎡，还没有标准足球场（7140㎡）大，周边还被多个高层建筑包围，很考验房企对项目的设计功底。
（地块详情戳）
从化方面，这次出让的赤草站西南侧地块是全区今年第一宗出让宅地，除了临近地铁之外，周边主要是几个大型楼盘+部分村落，大型配套比较缺乏。
按照规划，地块所在的赤草片区将打造为高品质现代化宜居新城，规划人口3.34万。
除了此次未能成交的9.68万㎡赤草站西南侧地块之外，还有约25万㎡的赤草邓村地块待出让。
△本次出让地块(CH02)与待出让地块(CH01)
只是目前来看，这座宜居新城要落地，估计还要继续再等。
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